市场观察：9000亿整体实现后是否对住宅市场形成冲击

“9000亿元投资、近700万套保障房将对未来普通住宅房价造成很大的压力。”——SOHO中国董事长潘石屹

2006、2007年两年，全国住房年均成交量在500万—600万套之间。如果不考虑廉租房的影响，未来三年经济适用房加国有农、林、矿区棚户改造总量为620万套，平均每年供应200万套。那么，经济适用房和改造房占住房成交的比重依然将达到40%左右，减去原来10%的市场份额，经济适用房和改造房将分流商品住房市场30%的份额。

按照天津市场数据反映，截止2008年10月末天津市累计商品房住宅成交量408.4万平米，成交均价6950元/平米，预计2008年实现住宅成交量450万平米，按照销售均价7000元/平米计算，全年销售额将达到315亿元。按照9000亿保障性住房分解，每年平均投资额3000亿，假设天津市分得指标为1/20，则将于2009年保障性住房投资150亿元，如其全部上市，则相当于2008年全年住宅成交额的50%，预计占全年销售额的30-40%。对住宅供应结构产生直接影响。按照其开工至销售的一般规律，也将会产生75亿（50%实现销售并全部成交）的结构影响（预计占全年销售额的15-20%）。

2009年天津将加大住房保障工作力度，增加经济适用房、限价商品住房、廉租房等保障性住房建设规划，计划建设10.8万套、744万平方米，建设规模比2008年增加25%，将占当年住宅建设总量的37.2%。按照此数据，假设其中供应的经济适用房和限价房占到70%，并且天津市2009年能够实现上市销售比例为50%并全部消化（销售均价4000元/平米），计算销售额104亿元，将达到2008年整体销售额的1/3。对2009年的住宅市场结构产生较大影响。