最后一个暴利年

    已披露的沪深两市50多家房地产类上市公司2007年年报显示，过去的一年里，房地产公司利润可观，这些房地产上市公司中主营业务毛利润率最高的达55.71%，而主营业务毛利润率最低的也达到了18.65%（当然这还是处理过的数字，有理由相信这些企业还有隐藏的利润），房地产企业的利润高于了许多国有大型企业。这些公司的年报显示，绝大部分房地产类上市公司2007年的利润增长率超过了营业收入的增长率，这表明房地产行业在2007年比2006年更赚钱。

    但是，笔者分析，2007年或许将成为2010年以前房地产企业的最后一个暴利年。从2008年开始，房地产企业的日子已经不可能再像过去5年多里那么顺风顺水，每个项目都赚得盆满钵满。甚至，房地产行业还将经历一次小小的洗牌，部分缺乏资金实力的房地产企业不得不退出竞争，选择注销企业或转让无力开发的项目。第一个引人注目的现象就是在2008年年初，北京市建委对拟注销资质证书的862家房地产开发企业名单进行了公示，像北京鲁能房地产开发经营有限责任公司、北京海开置业有限公司、北京银泰置地房地产开发有限公司、五矿房地产等知名地产公司也赫然在列。虽然，拟注销资质证书的开发商主要是在资质证书有效期期满未按规定办理延续和升级手续，但通常情况下，未按时办理资质政府延续或升级的，主要可能原因还是开发商不准备使用该公司进行地产开发了。这也是房地产行业有所调整的一个信号，很多中小房地产企业开始退出竞争。过去，只要签下拿地的合同就能开发项目的日子已经一去不复返了。笔者认为，在政策、市场等因素综合作用下的房地产市场理性回归是房地产市场将失去暴利的主要原因，这种理性回归一方面是来自需求方——购房者，另一方面来自攻击者——房地产商。

一、需求方理性回归

    需求方的理性回归从调查和统计数据上可以得到印证。此前，央行对全国50个城市的储户、企业家和银行家进行的2008年1季度有关情况的问卷调查结果显示，未来三个月打算购房的居民占比为14.6%，分别比上季度和上年同期降低1.3和1.9个百分点，并创调查以来最低水平，北京、上海等七大城市居民购房意愿全线下跌。另一角度，楼市成交量持续低迷，以北京市房地产市场为例，北京市房地产交易情况管理网数据显示，今年2月北京市二手房网上签约套数仅为1004套，相比1月份降幅超50％，创下自去年7月实行存量房网上签约以来的最低点。上述数据都表明，居民对购房采取谨慎和理性的态度，整个房地产市场观望气氛浓厚。

    需求方的理性和观望，主要来自对房地产市场的预期，消费者看跌房价。2008年是中国新房贷政策正式实施的一年，也是新组建的住宅与城乡建设部开始运作的第一年。按照政府工作报告提出的思路，今年我国各种保障性住房的市场占有率将会有大幅提升，未来目标是达到市场总量的一半甚至一半以上。保障性住房的低价格无疑对商品房价格会有一定的平抑作用。当然，笔者认为，就目前而言，保障性住房的这种价格平抑更多来自心理上的。今年中央用于廉租房建设的资金仅为68亿元，就算地方拿配套资金，全国廉租房投资也就是一两百亿元，不会对商品房市场构成实质性的冲击。但是，消费者期待保障性住房的预期，给商品的需求会带来冲击，房地产企业为加速回笼资金，可能会选择降价促销等手段。事实上，消费者的预期和观望起到了作用，2008年年初以来的房地产企业促销力度加大与此有直接关系，例如，“富力又一城”推出“买房送5重大礼”的活动：免3％契税、免10年物业费等；珠江帝景博悦的房子每平方米均价2万多元的房子，可直降5000多元。实际上这已经是在降价了，类似于股市的高开低走。市场需求和消费者的购买意愿最终决定了房价的走势。当然，购房者看跌房价，对房地产市场的投资也会趋于理性，再加上新房贷政策对房地产投资也构成一点的抑制，因为，房地产市场的投资需求也下降了。

二、供给方理性回归

     供给方——房地产商在经营过程中开始越来越理性。房供应方的理性回归主要表现在对待房价、对待拿地、对待现金流三个方面。

    1.对待房价，已经不再永远都是涨。2008年以来，许多房地产公司先后采用了多种名目的促销手段，实际上已经开始在变相降价。只是方式略有不同，例如，万科用的是打折，富力又一城用的送礼，珠江用的是降价。链家地产市场研发中心的调查显示，目前北京在售楼盘中约有七成多项目在打折销售，打折幅度一般为九五折至九九折之间。虽然许多开发商仍然叫嚣着，房价还将不断上涨，但是现金流决定一切，供给方涨价的愿景，敌不过回落的市场需求，保障性住房的预期，还将继续给房地产商施加压力，坚挺房价的房地产商有可能会成为市场的落败者。

    2.对待拿地，不再疯狂。囤积土地的多少，曾经一度是评价房地产商实力的标志。疯狂的拿地，也造就了一个又一个的地王，但是，到了2008年，地王的神话将不再被续写。全国各地许多期待的新地王以流标收场，例如，朝阳区来广营乡清河营村1号住宅用地，规划总建筑面积66万平方米、被业内认为可能是新地王因参加投标的开发商不足3家于2007年年底流标。2007年年底，广州推出12宗地块，仅7家单位竞价，最终2块地流拍、5块地以底价成交。其他城市同样也有地价下降的势头，以底价成交的开始越来越多（笔者认为，以底价成交，实际上是政府可以获得的土地溢价收益被抹去，这是通过市场手段实现一部分政府的“利”让位于民）。拿地占用房地产商大量资金，在政府严查囤地和信贷紧缩的情况下，越来越多的企业也开始正视拿地的风险。

    3.对待现金流，更加谨慎。从房地产上市公司2007年年报看，众多房产公司现金流项目下都出现了巨大的负数。其中，保利地产每股现金流为-7.65元、金地集团为-7.52元、招商地产为-4.74元，现金流已经绷得很紧。今年央行坚持从紧的政策不变，给房地产企业的融资带来很大的压力。目前银行信贷紧缩越来越明显，很多中小房地产公司已经不能获得银行授信，同时大公司的授信额度也被削减。万科、金地在内的国内大型房产企业都计划再融资。2008年年初还对下一阶段政策放松抱有幻想的开发商不得不正视现实，在外部寻求资金无望的情况下，只能加快项目资金回笼自救，所以，住房打折促销也在情理之中。

    房地产市场供需方面的理性回归，在房地产行业的暴利被压缩的同时，地方政府依靠土地牟利的根基也开始动摇。笔者在《房价为啥降不下来》一文中论述的，政府的土地、税收收入和房地产企业的暴利是中国高房价的根源所在，在市场的手段下，实现政府让利于民（财政补贴保障性住房建设、底价成交而无法获得土地溢价收益等）和房地产企业削减利润，能够真正推动房价的理性回归。地价已经下降了，房地产迫于市场竞争和政策压力开始让利了，房价自然就降下来了，所谓拐点是否到来的争论其实已经没有多大的意义。

“七”乐无穷，尽在新浪新版博客，快来体验啊~~~请点击进入~