2008年8月可以说是房地产的分水岭。从2007年开始的房地产价格的疯狂上升至此变成房地产市场的全面萎缩，具体表现为：

1、成交量大幅缩水，北京商品房成交量与2007年相比，降幅达到50%以上;

2、房价涨幅全面回落，2008年12月份甚至同比下降；

3、土地成交量全面萎缩。地方政府土地财政危机凸显。土地成交价格全面回落，成交量大幅缩水，地方土地财政凸显危机：

4、房产市场观望情绪浓厚。原先房价只涨不降的神话破灭，部分新房价格低于二手房价格；

5、欧美房地产市场价格回落，也严重打击了国内购房者信心。特别是美国、日本、欧洲房价的下跌，让买房保值增值的愿望落空。

6、世界及国内经济发展的不确定性，让大家形成了现金为王的观念，购房计划被搁置。

2009年北京房价向何处去？同时很多开发商表示房价不会降，要做“猪坚强”，“猪坚强”到底能强多久？

要回答上述问题，应了解房地产市场的客观规律和发生的深刻变化。深刻理解房产市场必须符合经济学的基本规律，即供求关系决定价格。分析价格变化应从供求两方面分析，才能得出正确的结论。

一、供应方面

1、今年北京将推出800万的保障性住房，相当于2088年北京商品房销售总量。

政府的房地产政策已发生根本的变化。房地产供应体系已发生变化，从全面依赖商品房解决住房问题逐步转变为商品房、保障性住房的分级供应体系;与之相匹配，土地供应政策也随之发生变化，今年北京的土地供应优先满足保障性住房的需求。

2、北京存在1800多万平米的存量商品房。

由于2008年的滞销，北京尚有约1800万平米的商品房未实现销售。依据北京2008年的销售量800万平米计算，换需要两年多的时间才能消化完毕。

二、需求方面

1、金融危机导致中国经济的增长幅度回落，特别是2009年的上半年，中国经济面临极大的压力，就业压力加大，外贸出口萎缩，经济预期相对悲观，老百姓的消费欲望受到抑制。

2、从投资性需求讲，由于房价只涨不落的神话破灭，同时经济不景气导致租金下跌，投资房地产不再是稳赚不赔的买卖，投资性购房需求受到抑制。

3、由于2008年股市的全面下跌，导致很多人资产的大幅缩水，严重影响了中产阶级购买力。

4、真正需要购房的刚性需求成了市场的支撑力量。但过高的房价又使这部分人无法购买。

三、从以上的供求关系分析，可以得出结论，房地产市场已从卖方市场全面转向买房市场。

只有满足老百姓需求的房地产才可能存续和发展。原先由老百姓踮着脚尖向高房价看齐的时代没有了，现在高房价只能低头满足老百姓的需求。也只由能满足老百姓需求的房地产市场才是健康稳定可持续的房地产市场。房价跟开发商拿地成本开发成本没任何必然联系。

综上所述，也只有房价降到可以满足老百姓收入可以接受的程度，房价才可能稳定。所谓的猪坚强只能变成被供求关系决定价格经济规律抛弃的可怜的冻死小猪。