文/刘梦醒

   本文所称房地产咨询公司，包括为房地产开发公司提供广告、策划、咨询、顾问、中介以致包销代销等一系列服务的公司。与生产有形产品的公司不同，这些公司的核心产品往往是抽象的、无形的智力劳动。因此，很难对他们提供的产品的 “量”与“质”进行数值化界定，这也就造成了这类公司在与房地产公司因履行合同发生纠纷时，对方往往以“提供服务质量未达到合同标准”为由拒绝付款。这就要求这类公司与房产开发公司签订的委托合同时，对合同条款的约定要十分严谨，对双方的权利义务要进行细化。在履行合同过程中，也要对工作流程、产品分阶段交付、工作日志作详细记录。更要定期与开发公司就合同履行情况进行通报，并取得对方书面认可。

   除了产品质量难以界定以外，对房地产咨询（广告）公司更为不利的是，无论合同的名称为策划合同还是咨询合同，其性质都可以归结“委托合同”。而委托合同的本质特点即为：1、基于合同双方相互信任才能建立委托关系；2、合同的履行需要合同双方的互动与配合；3、如果合同一方不愿继续履行合同，那么该合同在事实上也无法履行。

   正是因为“委托合同”的上述特殊属性，《合同法》特别规定，“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”

   所谓的“不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失”是指，如果被解除方没有违约行为，那么解除方应赔偿被解除方因合同被解除而遭受的损失。在日常业务中，因房地产开发公司经营策略变更、市场波动甚至人事变动而提出解除委托合同的案例并不鲜见，但开发公司往往试图从合同的漏洞中找出自己单方解除合同的“正当理由”从而避免赔偿对方损失。

   那么，房产咨询（广告）公司应怎样避免纠纷，或者在纠纷发生之后尽可能的挽回损失呢？除了对自己履行合同的每一阶段都进行详细的记录以外，还有以下几点需要注意：

1、在起草合同的时候，对双方可以解除合同的事由作列举式的规定。并明确规定除列举事由外，双方均不得任意解除合同。

   虽然《合同法》规定委托合同双方可以随时解除合同。但是，双方仍可以通过约定的形式在合同中放弃自己解除合同的法定权力。因为合同法用“可以”这样的授权性词汇来定义委托合同双方的撤销权，可见该撤销权并非义务性规范，合同双方可以通过自己的自由约定对其进行排除或限制。

2、应在合同中明确违约金及违约责任条款的独立性

   如前所述，基于委托合同的特殊性质，双方均有任意解除的权力。因为合同被解除后，作为合同一部分的违约金及定金条款同时时效，一方无权要求对方按照合同中约定的违约金或定金条款承担责任。因此，如合同中约定的违约金或定金条款对己方有利，则应注明这些条款的独立性，即这些条款不因合同被解除而无效。

3、明确被解除方的“损失”范围

   一般来讲，对于无过错的被解除方，合同解除后的损失主要有两方面：1、直接损失（积极损失），即已经投入的人力及物资成本；2、预期利益损失，既如果合同正常履行的情况下，自己应得财产性收益因合同被撤销而造成的损失。

   为平衡合同双方的权力义务，《合同法》对预期利益损失的范围进行了限制，既预期利益赔偿“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。

   因此，订立合同时，应对守约方基于该合同能够获得的预期利益进行约定，而且不要将预期利益约定在损害赔偿章节中，以免引起对方注意。而应将能够确定合同预期利益的条款安置在合同权利义务章节中。