曾经对楼市投机行为形成“致命一击”的二套房贷政策，自颁布以来就争议不断，执行细节扑朔迷离，对于面临购买第二套房子的客户来说，一定会面临“一个头两个大”的烦躁境地，不如让我们一起来梳理一下二套房贷政策的来笼去脉及当前最新鲜的执行层面。

为抑制上涨过快的房价、防范金融风险，2007年9月27日，央行和银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，从严格房地产开发贷款管理、住房消费贷款管理和商业用房贷款管理等方面进一步加强了对商业性房地产信贷的调控。其中明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。

由于市场对该通知有关规定特别是第二套房或多套房的认定标准有不同理解，央行和银监会于2007年12月发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数；已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行等规定。其余已利用银行贷款购买住房的家庭,再次向商业银行申请贷款时,均应按第二套房贷政策执行。

但因执行中不断有银行为争夺贷款份额而放松二套贷的限制，4月上旬，北京银监局日前召集各银行，对北京地区二套房贷政策进行规范。对于非改善型二套房，银监局重申各商业银行要严格执行四成首付比例。无论首套房贷款是否结清，若不是购买改善型普通自住房，一律视同为二套房。同时，贷款利率获得“松绑”，购买非改善型住房的贷款人，虽然贷款首付比例至少四成，但是房贷利率不再要求上浮10%，而由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。

贷款利率上的‘松绑’，给了各银行很大的利率空间。为了争取更多的客户，利率的优惠必然成为各家竞争的重点。而最终得实惠的自然是贷款人，这里我们以光大银行二套房客户为例，假如客户购买的第二套住房为非普通住宅，虽然首付成数不能低于四成，但在利率方面，如果该客户为优质客户，那么在利息方面将节省多少钱呢？如下

二套房贷款须知

籍此，贷款消费者，尤其是二套房的贷款者在贷款之前应由四个方面的认知：

第一：换房方案确定。究竟是先卖掉已有的旧房再买新房,还是同时拥有两套房? 因为当前房价处于涨跌交界点，日后的行情很难判断，且交易成本较高，对于资金实力较强的人建议将原有住房做为长线投资，出租获利，以房养房。虽然现行的二套房贷政策,其首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,但是个别银行在执行层面还是有较大的空间。对于自有资金不是特别足的人来讲，因为要承担较高的自备资金，只能先出售现有住房,再购买目标住房。

第二：要买的房子是否适用于二套贷款标准。如果要买第二套房，首先要确认的就是是否会被列入改善型住房，因为这意味着你的首付款及享受的利率标准。北京目前判断是否改善型住房的标准是人均住房面积27.07平方米。

第三：哪家银行条件最好，利率最低。二套房贷款利率的放松也是银行贷款利率实现市场化的探路者，在美国等地区，银行贷款利率是完全的市场化，中国虽然未全部放开，但是借由二套房政策也是国民适应未来金融高度市场化很好的启蒙课，我们在贷款之前，一定要多打听，多咨询，比较哪家银行给的利率最低，条件最为优惠再进行选择。相信在这种市场化政策下，银行的服务一定会更上一层楼。目前因为政策层面的收紧，大部分银行对于二套贷的态度都是表面服从，暗地“灵活”执行，以下是个别银行的营业分点的口径：光大、建行:二套房贷利率也可以照打7折,但首付一般需三成 ，中行:新的房贷申请利率早已可打7折,第二套房首付最低可至两成 ，工行:只要以前贷款结清,房贷利率就可以打7折。消费者还可以进一步打探。

第四：个案确认，即除了大的政策层面，自已要买的个案是否符合银行的要求？地区、楼盘、年代是否符合银行标准？服务机构能否保证贷到承诺的金额？政策变化无常，是否可以将贷款不成功的免责条款写入合同，否则一旦出现变动，30万的首付变成50万，会给购房人带来很大的困扰，一旦自备资金不足，就有可能面临违约赔偿。