商圈向商圈带的转变

-----南京路商圈带分析

个人认为，南京路可以划分为三个节点，节点一是海光寺商圈，节点二是滨江道-南京路商圈，节点三是小白楼商圈，这三个节点分别占据了南京路的两端及中间部分，形成了一个有机的商业、商务整体。

从天津商圈整体布局来看，南京路占有非常重要的地位，下面做一下简单阐述、分析。

海光寺商圈：

严格以上说，海光寺还不够一个严格意义上的商圈。

海光寺具有非常深厚的历史底蕴，且一直在做商业运营，像早期的劝业超市到后来的家乐福超市，商业经营效果都非常不错，尤其是家乐福的营业流水每天能达到100万左右；该地区基本上是以大型超市附带小型品牌专卖店来组织商业运营，形成了一个以室内商业为主题的商业模式。零售业其他方面，基本上就没有比较突出的一面。

比较吸引人注意的是，海光寺的经联大厦、嘉利中心以及在建的环球置地广场，已经在逐渐的形成一个商务相对浓厚的氛围，但是由于嘉利以及经联大厦的经营现状，其是一个档次相对较低的商务办公楼，环球置地广场的交付使用可能会改变人们对该区域局部环境认识，但由于物业的孤立性，该商务氛围不会得到本质的提高。

滨江道-南京路商圈

滨江道-南京路商圈 泛指两条道路交叉之地，是天津一个中高档百货的聚集地。

从根本来讲，该商圈是依托滨江道带来的强大人流量而生存下来，逐步走向成熟的。该商圈的起始标志是1986 年国际商场的开业，后来又陆续有其他三大商场的加入，逐渐形成比较成熟的著名商圈。南京路四大商场各具特色、相互紧邻、互相呼应，形成了特色鲜明的商圈。由于南京路商圈形成时间较早，硬件设施相对较为落后，尤其以经营时间较长的伊势丹和国际商场，此类矛盾最为突出：没有停车场和停车场面积不够、商场周边不具备扩张和改建的条件已成为制约这两大商场发展的首要因素。相对而言，津汇广场建成时间较短硬件设施相对较为完善，整体购物环境较具优势；同时，津汇广场占据营口道和南京路交口，更具地理优势。世纪商厦由于硬件设施的两大缺陷：经营面积小和没有停车场及经营定位的失误，已成为南京路商圈中最先被淘汰的商场。

目前，国际商场经过重新修整，营业面积已经达到了2万余平米，想重新争夺会以前的地位，无奈友谊品牌的壮大、伊势丹的强势、海信广场的营业，其路途任重而道远。

现在，乐宾百货已开业，加剧了市场竞争，使该商圈已经在逐渐成熟，可以称得上天津的绝对重量级商圈，内部竞争激烈。

从这点来看，该商圈正在向逐步成熟的方向迈进，因为一个商圈的成熟需要多家百货公司共同努力，在竞争中共同前进。

小白楼商圈

小白楼也可以看的上是一个商圈；零售业方面主要以凯旋门百货、滨江购物中心；肯德基和起士林也已经成了该商圈内不可或缺的组成部分。海信广场的顺利营业、滨江万丽酒店和信达广场酒店，以及周边众多甲级写字楼都有助于该商圈品质的提升。由于城市地铁的竣工和地处CBD 中心，该商圈将成为滨江道商圈强有力的竞争者。从总建筑面积上看，其规模仍是最小的，发展空间巨大，世贸大厦未来商场部分的启动，也将对“小白楼”商圈起到极大的推动作用。

客观分析，小白楼还是以商务为主题的，零售业是其中一个补充，零售业坚持的还是“20分钟白领消费”原则。在未来的一段时间内，该地区将会侧重商务的发展，将会加强整个城市的商务中心地位。

可以简单的认为，三个节点将南京路串联在了一起，每个节点之间都分布着商务写字楼、零售服务品牌店等，但从整体来看，除了滨江道-南京路商圈 节点，其他还是以商务为主的，包括商务楼宇、星级酒店的建立等，比如君隆广场（威斯丁酒店）、天津中心、国际大厦等等。

从城市的规划及发展来看，南京路以后将会侧重于商务，同时兼顾零售业。

但现在也存在一定的问题，如交通堵塞、车位缺少等，都严重制约着整个区域的快速发展，由于现状，进行大规模改造也不现实，如何平衡多方面的发展需求成为了一个亟待解决的问题。