作者文章归档：徐剑
遭聆讯的地产经济
最近，有几个消息，跟地产有关，值得人关注。
首先就是关于国内地产前半年的分析数据。2009年1-6月销售房产中140平米以上住宅，销售增长77.2%，而90-140平米的中小户型住宅，下降了10.7%。
其次，是银监会主席对于二套房贷的严格执行的表示，要求各商业银行对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则。
再次是国务院直接过问“新地王潮”，决策层批示要“时时汇报”.
这三个消息，说明了地产并没有按照人们当初预料的态势发展。09年上半年地产v字形的强势发展，大大出乎人的意料。
应该说，地产在09年的强势回复，根源...
承载天津文化的海河
文化，是一个相对宽泛的话题，尤其是当与一个城市结合起来。
比如天津的文化如何描述更恰当？
文化的界限是什么？
泰勒《原始文化》中，给下了一个描述性定义，“文化是包括知识、信仰、艺术、道德、法律、习俗和任何人作为一名社会成员而获得的能力和习惯在内的复杂整体”。暂且不管这个定义是否能得到所有人认可，分析其在逻辑以及元素尺度上还是相当科学。
而思考题天津的文化特质，与海河时刻不离。
天津，据历史记载，起源于漕运，尤其以三岔口为中心。正是由于漕运的发展，才有了公元1404年在天津三岔河口西南设天津卫。从这点来说，海河成为天津的母亲河一点都不为过。
应该说，天津近六百多年...
天津商业地产的大胆设想
天津这几年建设了不少的商业街，大都有一定的主体性，比如特色小吃街，古文化街等，建成的加上规划的，算算差不多有20条左右。这些商业街，体量都不算很大，就像血管一样分布在天津的各个角落。
这几年天津商业有分散发展的趋势，可能会出现非南京路商业带的区域，但从现在情况来看，在其他区域，真正能出现商业号召力的商业体还没有，或者说缺乏这种核心的商业载体。
没有出现核心商业体，可能是商业环境问题，但最终可能还是商业发展商、管理商的眼光问题。比如当年的新安，比如北京的金源，当然，金源现在还处于商业过渡期，但却很能说明一个问题，当一个商业载体具有非常吸引...
快速销售，现金为王
前一段时间，好多项目都在捂盘，毕竟畅销的超出了预期。
但是有几个消息不得不引起我们关注。
首先是七月份总销量的下滑，其二是将会适度调整的货币政策，其三是银行数据显示地产投资比例的逐渐增大，其四是各地加大了土地的供应力度。
如何来看待当前的市场？
首先承认一点，从我国大部分地区来看，商品房需求相对还是比较旺盛，且很大部分是刚性需求，而09年上半年消耗了不少。目前剩余还有多少？还没有大概的预期。但却已经出现了成交量减缓的趋势，这个与传...
商圈向商圈带的转变
-----南京路商圈带分析
个人认为，南京路可以划分为三个节点，节点一是海光寺商圈，节点二是滨江道-南京路商圈，节点三是小白楼商圈，这三个节点分别占据了南京路的两端及中间部分，形成了一个有机的商业、商务整体。
从天津商圈整体布局来看，南京路占有非常重要的地位，下面做一下简单阐述、分析。
海光寺商圈：
严格以上说，海光寺还不够一个严格意义上的商圈。
海光寺具有非常深厚的历史底蕴，且一直在做商业运营，像早期的劝业超市到后来的家乐福超市，商业经营效果都非常不错，尤其是家乐福的营业流水每天能达到100万左右；该地区基本上是以大型超市附带小型品牌专卖店来组织商业运...
地王高地价风险化解
针对地王未来的市场化问题，其实不能以当前的市场来看，尤其是不能以当前价格来衡量。毕竟地产市场是一个动态化发展过程，很有可能现在的地王在两年后已经跟当时的地王遥遥相望了，已经降成了平民。突破两年的闲置期限，对有实力的企业来说不是一个太难的问题，广州出现的闲置土地惩罚事件，毕竟是发生在一个国家要增加固定资产投入的年代，一个保8的时期，确切说是政治的因素占了主导地位。
以上观点是建立在未来土地持续增值的基础上，这也有一定的局限性，因为土地价值的攀升跟国民经济发展速度，城市化进程，以及行业周期相关，在达到一个峰值后，土地价值也会进行波动性调整。
在一个正常...
地产企业的多元化战略
最近跟朋友聊天，得知家多宝也准备进军房地产，当然了，其切入点可能还是在广东大本营。
提起加多宝，可能大家比较陌生，但如果提起王老吉，尤其是红色听装王老吉，恐怕大家就都知道了。
在王老吉单品实现年销售额140亿后，其公司，加多宝也开始思考多元化战略，其原因也非常简单，单一产品营销费用较高，再加上夏枯草危机，使其不得不思考单品承受危机的能力问题。基于此，我们对加多宝进军高档水行业，以及地产行业就不足为奇了。
其实，我国绝大部分的房地产企业也面临着多元化的问题，尤其是住宅性质开发商。上一个房地产周期萧条期趴下的地产企业就是一个绝好的证明。诚然，抗市场风...
月球高尔夫与创意地产
最近看到一个写的不错的软文，是讲月球高尔夫的。
最初也是看到标题后被吸引过去。细读，事情很简单，就是某地，做了一个以月球为主题的高尔夫球场。
虽然说事情很简单，但此事很有创意，了解之下，是王志纲工作室的作品。
本身这个高尔夫球场对于王志纲工作室来说，可能是无足轻重的事情，毕竟现在其视野已经在城市运营的角度，但此创意高尔夫，虽说属于休闲产业，但对于居住型物业及其他商用物业的发展有重要启示。
从目前来看，地产发展的最高境界是形成主题地产。这方面，商业地产，尤其是国外的大型购物中心做的比较好，国内做的比较好的，就是别墅市场了。虽说国内别墅市场大多是照搬国外的建筑设计...
商业规划中的品牌商户选择
首先明确一个概念。
业态及业种的概念。好多人对这两个商业概念混为一谈，尤其是一些没有认真关注过商业地产的人。
简单的说，业态就是一种商业服务的组织形式，而业种是这种组织形式的构成部分，明确的说，常见的业态有专业市场、连锁商、百货、购物中心等，而业种则非常多了，包括餐饮、服饰、汽车销售等。
在商业规划中，商户的选择，我们一般是根据整体的规划而定。商户我们一般分为主力商户，一级商户、二级商户，以及普通商户等。针对每种商户，我们都应该制定相应的合作政策，取得双赢，但有一点应该注意的是，招商方一定要对整个合作的过程具有整体把控，有绝对的控制权。。
主...
重新来认识地产媒体
有朋友是做移动12580广告业务代理的。
该项业务在北京已经被广泛采用，但在天津，好似大家对其还是有所抗拒，很少有所主动表示。
闲暇之时，思考，像12580这种好似新型的广告形式，是冷媒体还是热媒体？其承载广告的广告环境如何？其广告效果如何评估？性价比是否高？
其实，对于媒体，大家都有从属性，目前广泛采用的平面媒体、户外媒体、直投媒体就是一个例子。对于12580，在订阅仔细分析一段时间后发现，其实是一种软广告的形式，只不过针对性更强。
就像我们所认识到的，热媒体，是可以给大家想想空间的广告形式，最典型的代表是广播广告，冷媒体，是以没有可思考空间、直...