商业规划中的品牌商户选择

首先明确一个概念。

业态及业种的概念。好多人对这两个商业概念混为一谈，尤其是一些没有认真关注过商业地产的人。

简单的说，业态就是一种商业服务的组织形式，而业种是这种组织形式的构成部分，明确的说，常见的业态有专业市场、连锁商、百货、购物中心等，而业种则非常多了，包括餐饮、服饰、汽车销售等。

在商业规划中，商户的选择，我们一般是根据整体的规划而定。商户我们一般分为主力商户，一级商户、二级商户，以及普通商户等。针对每种商户，我们都应该制定相应的合作政策，取得双赢，但有一点应该注意的是，招商方一定要对整个合作的过程具有整体把控，有绝对的控制权。。

主力商户，在招商中占有绝对重要地位，也就是我们常说的主力店。主力店一般都会给予较好的店面位置，比较优惠的租金。如何来选择主力店？主力店应该达到如何要求？评价一个主力店，我们应该关注两方面：其一是品牌知名度，这是最重要的一个因素，如果没有较好的品牌，即使规模再大，也称不上主力店。其二，商家应该有较好的发展前景。只有较好的规划、品牌规划能力，才能有长远的发展。主力商家大多是战略合作伙伴，在项目的建筑设计阶段我们就应该加以考虑其营业要求，以防止建筑规划的盲目性。

一级商户以及二级商户，我们更多的是考虑品牌的现行知名度，只要对整个商业体的运营有帮助，符合经营设想，我们都可以进行积极的招商组合引进。在引进条件来看，一般也是比较宽松的。

普通商户，虽然没有前者的战略地位高，但消费群体不一定小，租金贡献比例不一定小，所以我们应该以正确的态度来看待普通商户，做好商服工作。

商户的选择不是一次性工作，因为最初的招商设想以及实际入住的商家可能有所出入，更重要的是实际入住的商家与实际的消费需求中间可能存在消费区隔，所以我们就要对商业体的商户积极的进行调整，如果个别商户不遵守营商规则，或者业绩不好等，管理方就应该将其退场，然后引进合理的商家，这也就是商业经营的浪里淘沙功能，这是一个不间断的工作，只有如此的循环几个周期，才有可能稳定下来。这也是为什么商业经营会有一个适应期的问题，大多会有3-5年的时间。