地王高地价风险化解

针对地王未来的市场化问题，其实不能以当前的市场来看，尤其是不能以当前价格来衡量。毕竟地产市场是一个动态化发展过程，很有可能现在的地王在两年后已经跟当时的地王遥遥相望了，已经降成了平民。突破两年的闲置期限，对有实力的企业来说不是一个太难的问题，广州出现的闲置土地惩罚事件，毕竟是发生在一个国家要增加固定资产投入的年代，一个保8的时期，确切说是政治的因素占了主导地位。

以上观点是建立在未来土地持续增值的基础上，这也有一定的局限性，因为土地价值的攀升跟国民经济发展速度，城市化进程，以及行业周期相关，在达到一个峰值后，土地价值也会进行波动性调整。

在一个正常的地产市场中，真正的地王如何来化解高地价带来的风险？

高地价，也就意味着高风险，高利润，并不一定亏损。

抛开财务方面及其他方面不谈，从营销角度来看，其实地产核心还是两方面，一是产品，二是营销手段。

产品是营销的出发点，是最能提升价值的部分。

我们可以对长城脚下的公社进行评估，其价值如何？恐怕绝对是天价了，现在是天价也买不来。这绝对是产品制胜的例子。

所以应对高地价，最直接、最管用的办法还是好的产品，有特色的产品，能与其他产品产生高度区隔的产品。试想，当这个城市就以一个项目能引起全城人关注，能确切的感觉其好的时候，那么，部分人的争抢绝对是不可争的事实。从这个角度来看，地王产品是针对部分人群，在大多数时候表现为多产阶级阶层。

其实这个道理大家都懂，从已有的地王来看，大部分是在市内，要不闲置，要不就是开发了别墅、高档公寓。这些都是比较稳妥的办法，都没有做到整个城市的独一无二，应该说，只是化解了地王高地价风险，而没有造出真正的好产品。

纵观现在市场上的产品，客观说大多很常规，尤其是最近楼座倒塌，折断等事件，让我们又一次关注本身的质量问题，更别说产品创新问题了。

但未来产品创新绝对是一个发展方向。未来产品创新方向是什么？

高科技与建筑相结合：更节能、更环保、更科技。

应该说我国住宅产品目前设计，对能源利用方面不是很在意，北方有空调暖气调节温度，到南方只有空调。由于建筑的温度自我调节不佳，以及对自然能源利用有限，导致要消耗很大一份资源。如果能解决室内温度问题，那么绝对是一个创新。比如大量采用太阳能板，科技化保温层等，那么能源消耗将会大大降低，这绝对不是一个神话，从最新的节能住宅产品实例来看，采用全自然环保技术，冬天基本上不用暖气即可保持室内温度维持在人感觉舒适的温度，夏天空调制冷的能源损耗也仅为现在的20%。

这只是一个处理室内温度的举例。科技环保住宅，还涉及到室内空气循环，楼体自我养护，垃圾处理系统，社区环卫系统等。这是一个综合性的工程。如果做到这一点，再加上漂亮的楼梯轮廓，外在表现，那么作作为当地楼市的no1绝对是一件可能的事情，实现高利润，那也是可能的事情。

以上只是从产品的一方面进行间的剖析，当然，产品创新还有很多的角度和途径，无论从哪一方面做到无与伦比，都能实现土地的高附加值。

营销手段的创新，其实很简单，归根到底是与创新的产品相结合的。

当有好的产品，还怕没有不好的营销手段吗？

以上是针对高价格土地市场化的抛砖引玉，仅供参考。