作者文章归档：蔡为民
“沪十二条”的内容后正在不断细化与落实，其中以“限购令”最具杀伤力。其实，房屋限制购买资格与套数并非新鲜事务，早在2006年7月中央出台限制外资购房之“171号”文件，即有雷同规范，“沪十二条”的限购令堪称为其横向升级版。
●令投资客“头皮发麻”的限购令
至于今天（11月12日）见报，住建部与国家外汇局近日印发《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》规定，境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋，则是“171号”文件的纵向升级版，由“限新购一套”提升为“只能有一套”！
“171号”限外令与“沪12条”限购令相较，...
就在多数人判断，调控措施已告一段落，接下来是政策的细化与落实时，昨日却有媒体传出：有关部委正着手制定相关管理办法，将以“价格法”为依据，展开行政干预手段，指导、规定房价。
消息曝光后引起市场极大震动，不少媒体问我感受及评估其可行性。
●限价“剑走偏锋”不足惜！
我认为此应系媒体误读部分官员对楼市的意见所致，当然，不能排除是操刀者故意夸张事件始末，借以博人眼球的炒作行为。
不仅是因为“价格法”是否适用房地产存有疑义，也包括这种作法明显的“剑走偏锋”，“狗急跳墙”的味道太重，而事实上，市场并未走到这一步。况且即使不考虑其上下游连带影响的50几种行业，房地产率所深深牵涉的，何止是兴...
加息与房产税一明一暗，成了压制楼市的前狼后虎，而尤其可怕的是，加息机制一旦启动，往往有其周期性之上升信道，配合包括房产税在内的沪十二条如影随形、步步进逼，致使原本已然前景晦暗不明之市场走势，更加显得摇摇欲坠。
◎现行预售制忽视购房者权益
部份媒体将限贷、限外、限购、限价等【四限令】形容为沪十二条之精随，但在我看来仍嫌不足，至少还有一〝限〞应纳入，那就是【限售】。上海新政对楼盘预售标准大幅提高，形同准现房销售，既迫使开发商因资金链紧绷而降价求售，中长期则调整了市场供应节奏与脚步。但这种改变到底有多大意义？考虑到消费者利益了吗？值得怀疑与有待公评。
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这是一篇应新闻晨报之邀，撰写于9月下旬的文章，既预示了调控的必然，也表达了即使如此，在治标不治本的前提下，其实一切罔然。
面对楼市现状许多人有着共同困惑：我们的楼市究竟怎么了？
中央调控松绑了吗？没有！地方政府放水了吗？没有！房价已有明显跌幅了吗？没有！既然如此，为什么在上述几个关键因素均未发生质变的情况下，9月买气却显著回暖。何以致此？我认为与“单边市场已坚不可摧”关系密切。
何谓“单边市场”？虽然在投资领域有繁琐的名词解释，但在我看来，简而言之就是何谓“单边市场”？虽然在投资领域有繁...
【星河湾】将成壮士之腕？
现在，让我们把目光聚集到一再推迟、终于开盘的【星河湾】，因为楼市走势之分水岭在此一案！
尤其关键的是，无论楼盘销售的好与坏，皆有其害！因为它微妙扮演着既是箭靶也是指标的尴尬角色。
就在中央启动927新一轮调控、10月7日“沪十二条”紧急出台之际，业界疯传由于价位偏高而被政府“扣发”预售证的闵行【星河湾】，却于10月8日在各媒体上大打“10月10日盛大开盘”的巨幅广告，从而不可避免的，把自己推向政策试锋的风口浪尖！
试想，在当前中央与地方真正“贴心”的联手打击房地产之敏感时刻，【星河湾】仍然...
目前的市场脆弱而敏感，任何风吹草动均引起强烈关注。譬如： “全球经济二次探底”、“楼市全面回暖”、“开发商资金链吃紧”、“二手房重现跳价”、“房产税呼之欲出”……等，多空交错、似是而非之信息频出，总能撼动人心、博人眼球！
其中“温州炒房团重出江湖”便是其中显例。
在我看来，温州客不一定与炒房团画上等号，其“江湖”所在地也未必一定是上海，毕竟上海房价的进入门槛已高，而温州客擅长以小博大、短线进出，在当前信贷调控措施并未松绑的前提下，温州炒客即使有心也无力。
但这并不意味着他们已退出楼市，更大的可能性，是转战...
关于近期纷扰不断的房屋空置率问题，我曾针对国家统计局与任志强的“瞎说”，分别于8月2、6、11日连发三天微博，简述我的看法。其内容如下：
※任志强说：空置率高是假象。其实他偷换了概念，故意以全国房屋总量作分母，怎么算都偏低（不到4%）。但若以近十年新建房为计算基础，则会得出全然不同答案（至少25%），为后续楼市发展预埋隐患。可恶在于这就是任志强--择其所要、以偏概全为能事，根本不值一驳。
※我看统计局真是负责添乱的，成与败事皆不足。其日前公布之房屋待售数据，且不说因系开发商提供，存在真伪之疑虑，就算是真，也与空置率风马牛。准房奴拷...
日前中房协副会长在海南博鳌的一个会议上，透露中房协已多次上书中央，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策，该副会长如此表白，引起市场轩然大波是一回事，惟其言外之意，才更值得关注。
在我看来无非是：我拿了车马费总得爆点料，一方面暗示中房协“直达天听”的特殊地位，另一方面是向现场的开发商输诚、示好，如此而已，与今（2010）年7月中旬所谓的“住建部政策研究中心副主任”，宣称“第三套房松绑”的心态与作法，如出一辙，而两者的市场地位及功用，前者更远逊后者！
其实仔细探究该副会长的发言内容，除了说法夸张外，并无新意，基本可以浓缩为两个...
关于“第三套房松绑”的市场传言，现在看来是“真相大白了”，原来是“某住建部官员”，在一场有不少开发商参与的活动当中，为了“取悦”现场贵宾，所凭空捏造、即兴发挥之“非官方说法”，然后经“唯恐天下不乱”的媒体加工而出世······。乍听之下，与绿豆暴涨事件抓几个批发商，指证历历、煞有介事的宣布“破案”，有异曲同工之妙。
l“第三套房贷松绑”确有其事！
少数几个批发商是否有此能耐炒作绿豆价格飚涨？这个我不清楚，因为“隔行如隔山”，但我至少知道“第三套房松绑”这件事不是空穴来风！
胆敢如此断言，是因为前几天“坐客”『第一财经』频道『第一地产』栏目（我是该栏目的特约评论员）时的所见所闻，当时...
市场陷入僵持已久，部分“船大难调头”的房产巨鳄如：万科、绿地、恒大……等，纷纷开始以各种形式降价求售，藉其缓解后续可能发生的资金链紧绷。
●打迷糊账的降价定义
这其实是打破市场僵局的良性示范，但碍于颜面，有些开发商（如：万科）不愿承认自己的降价行为，而将之解释为：市场预期与楼盘营销的落差。也有业者认为开发商先放高价风声，然后平价开出，只能说是促销手段，不能直接解读为楼盘降价。但我并不这么认为。
何谓“降价”？是否只有某个楼盘前期以2万/㎡开出，近期以1.6万/㎡求售，才能称之？当然不是！事实上，目前市场虽面临政策的强大压力，但房价仍未明显松动...