作者文章归档：李国平
从以往的经验看，国家对房地产宏观调控政策的效果，一直都是短期有效而长期无效的状态。
从2004年开始，每次调控都是以打压需求为主，而且每次都能“立竿见影”地产生效果：首先销售量会急剧下降，然后是价格上涨的势头得到遏止，有的时候、有的城市和地区价格会下挫，比如2005年的上海、杭州，再比如2007年底先是深圳，然后蔓延到全国大部分一、二线城市。除了2008年是从中央到地方的一系列刺激购买的政策恢复了房价的上涨，而其余情况都是在“遏止价格上涨”见效短则两、三个月，最多半年后的“自然”恢复和价格反弹。
分析其深层次的原因，其实是每一次调控在确实“挤”掉了一部分“需求”的同时都给市场带来了“价格...
桥，通常是建在河上，用来渡人的。在观澜国际花园，我们的桥虽然也是建在河边，但却是用它来摆渡河的风景。
我们之所以为这个社区取名“观澜”，就是因为它在美丽的昆玉河畔，可以观赏涟漪的波澜。当观澜国际花园的月牙弧形板楼还在建造中的时候，我们发现可以在家中真正看到河面的只有一部分的单位，这不能不说是我们“观澜”很大的遗憾。
在讨论中，有人提出反正我们是离河最近的了，和别的项目比较已经很有优势了，但精益求精的“观澜”开发者们认为这是“五十步笑百步”，我们要让未来的住户真正的“拥有”！
由于社区玉昆玉河之间隔着一条市政道路，车流量较大，业主们大人小孩的过马路曲河边散步既不方便也不安全。因此...
原载《红地产》2005年3月号
五年、十年之后，哪些房地产企业还能生存下去并且做得更大？
关于“8.31”对房地产行业的影响，去年一度曾讨论得沸沸扬扬。媒体报道的热点主要都集中在土地的供求变化、来年的房价走势、没有资金实力的小开发商被迫出局等短期效应上。
其实，比较长远一点的来看，“8.31”对房地产行业最大的影响应该是企业竞争环境的巨大变化。在靠高负债运作单个项目的小公司纷纷出局（大概还需要一到两年的时间）之后，资金实力已经不再是最重要的竞争要素之一。面对同样的市场状况，同样一块地的摘牌竞价，在怎么看都像是“利润趋零的游戏”中，企业的机会到底在哪里？
去年下...
原载2005年7月《中国房地产报》
“上海感冒，全国吃药！”这是目前全国房地产行业对政府调控政策普遍发出的感慨。言下之意，全国的房地产行市都将受到上海的连累，“城门着火，殃及池鱼”了。
上月在北京参加了一个全国性的房地产论坛，一位同坐台上的广州发展商一付寒了心的样子在那儿诉苦，说广州的楼市十年来没好好涨，去年以来刚看到点“起色”，没成想又遭到了这番打压，直担忧“正常的投资行为”也得不到保障。还有中央电视台《对话》栏目相关话题的节目中，那几位发展商的一致“唱跌”，就像是衙役的板子还没沾上屁股，就在那齐声用哭腔对着县太爷喊“打得好！”，表面是示好、诚服，其实是在起哄、...
原载《新地产》2005年12月号
今年6、7月份的时候，北京的房地产市场弥漫着浓厚的所谓“观望气氛”，各大媒体频繁找我们这些地产顾问、经纪行的头头脑脑们开坛论市。记得当时虽然有些观点分歧，但主流的意见还是认为北京的楼市在下半年会逐步走出观望，价格也会随之持续上扬。只是，在发表观点的时候大家多少有点吞吞吐吐、语焉不详，可能是觉得在政府宏观调控的大政之下，这种“不安分”的想法有些逆流反动，所以胆子最大的也不过是预测到年底的房价可能会有10%左右的涨幅。
没想到，比我们这些人的看法更不“安分”的，是真实市场的表现——这匹冲劲十足的烈马！根据北京市有关局委的统计数据，...
原载《红地产》2005年4月号
某日和几位开发商的老总在那儿聊，谈着谈着，转到了客户到底是什么这个话题上。
归结起来，他们的感受都差不多，形容出来就是：在房子卖出去之前，客户是梦中情人，日思夜想，苦苦寻觅，有时甚至担心其是否真的存在；在房子卖出去之后，怕的却是客户的没完没了、纠缠不清，就像是突然提出要和你“天长地久”的情人，避之唯恐不及！
这种看似好笑的矛盾心态，其实反映了目前房地产企业的一种真实的组织痛苦：在“一次亲密接触”后对于长期背负责任的恐惧与不堪。万科的王石早在前几年就提醒业内，在房产销售时不能过于渲染高水平的物业管理及后期服务，否则企业将会在未来背上...
原载《红地产》2005年6月号
我总喜欢把房地产界比作一个江湖，因为它们实在是太相似了。
江湖是由各个门派组成的，每个门派都有因一招绝技而名满天下的掌门。地产界也有南派、北派，或者海派之分，也有许多具有响当当名头的“大腕”；江湖中真正的巨擘是“看不见的”，像黄药师隐居桃花岛，洪七公五湖飘游、吃喝玩乐，就连欧阳峰“倒行逆施”也是藏着练的。地产界也一样，整天大发宏论、指点行业的所谓“大腕”们，论实力与其在产业的份额，基本上都是二流角色！
江湖的主题永远是刀光剑影、打打杀杀，或者为了争夺一本能把人整成不男不女的武功秘籍，搅得天翻地覆。地产界同样是纷争熙攘、喧嚣...
我说要开始博客了，我们经纪公司的两个头儿一改往日的恭敬：那还叫个事儿啊，我们策划部的某某女孩在博客界都是“腕儿”级了，去年在某著名博客网还拿了个“最勤奋写手奖”呐…
等我上了其名为“某某美女”的博客（不是刻意要隐去她的博客名，实在是觉得这名字起得不雅，我是真不好意思写出来），随便打开看了十来篇，肚皮的颤动次数绝不亚于连看两集《武林外传》。调侃领导是其博客的一大特色，公司大大小小的头儿，只要级别比她高的（好像也没有比她低的了）基本一网打尽。可能是因为没什么直接工作接触，加上据说是公司给她下了严禁在博客中涉及集团领导的死命令，我才得以幸免（不过，夫人在陪我一起看她博客的时候，对此非常遗...
原载2006年《地产》5月号
在社会充满纷争和矛盾的时候，人民就在心中企盼和呼唤能够出现救世的英雄。于是乎，好莱坞就有了“超人”，金庸的武侠江湖里就有了郭靖、杨过这样的“大侠”，而我们北京的某些地产媒体则捧出了易宪容、于凌罡这两位“大众英雄”。
但是，美国观众出了电影院如果遇到危难，照样会打911报警求救，而不是站在街边等待“超人”的出现；我们放下金庸的小说，该干嘛干嘛，不会继续活在虚构的武侠世界里…
可要命的是易宪容的拥护者们，真的相信这位到处游说、“为民请命”的金融学专家，能够用他的学者之剑将高涨的房价砍掉个百分之三、五十，让所有低收入的阶层也能买得起房；而...
原载《新地产》2006年6月号
从华润置地拿下“清河”到北辰掠走“温泉”，完全白热化的争地战役，放了一个又一个的“卫星”。如果当年顺驰在大兴黄村“天价”举牌，业界基本上是一片质疑声，那么现在更多的是对于这种决策勇气的叹服了。在售的楼盘（无论之前卖得好或不好）都随之涨价，整个行业就像是喝多了几杯，在些许惴惴不安中醺醺然兴奋不已。
然而同一时刻，那些项目还处于前期开发阶段的发展商，他们的会议室里可能完全是另外一种气氛。越来越多的开发商突然发现，无论是通过“招、拍、挂”还是接“二手”的土地，他们项目的土地成本（楼面价）加上建造成本，已经超过了同区域在售楼盘的价格——...