大开发商可能带来大问题

近几年，房地产开发公司成长速度极快，大型化和集团化的趋势十分明显。大家把房地产行业规范和健康发展的希望寄予大企业身上，认为大企业有实力、有品牌、更重视信誉，市场上的违规、欺诈行为多来自小企业。只要淘汰了小开发商，留下的有实力的大开发商将有利于行业健康发展。事实上，房地产行业不同于其他行业，有它自己的特殊性，在目前的制度环境下，企业不是越大越好，大企业也不是越多越好。如果这个行业基本上淘汰了小企业，只剩下一些行业寡头，那对于行业发展、对于社会不见得都是好事。

首先，大企业凭借实力和关系更容易获得土地与资金，在土地要素非常稀缺的情况下，容易对土地要素...

房地产宏观调控的阶段性结果很惨

关于房价和宏观调控的话题已经被炒得熟烂，尽管媒体还在炒个不停。本来已经决定不再就谈论这个话题，但是看了中央电视台2套栏目对国家统计局局长谢伏瞻先生的访谈后，又忍不住要说上几句。在谢伏瞻先生的谈话中，有一段是关于房价的。可以这样认为，谢伏瞻先生的谈话是代表官方而不是个人立场。从服从组织纪律的角度看，没有哪个国家部门领导没经过中央许可敢于公开就中国经济和房价等敏感问题发表自己的看法。首先要承认，谢局长的水平很高，谈吐得体，语言简洁又有说服力，充满个人魅力。然而，他就房价问题说出的观点让我有这样的感觉：政府已经对于房价问题感到无奈，有放弃的意思。...

开发商活过冬天就是胜利

自从实施房贷新政以后，全国的房地产市场都不同程度地受到了影响，其中以深圳和广州等南方城市受到的影响最大。这些城市房价出现了实质性的下降，一些楼盘推出了大幅度的优惠折扣促销，以期提升销售业绩。龙头开发商万科毫不隐讳打出降价销售的旗号，以期抢得市场先机。在此期间，万科董事长王石在中央电视台抛出的“拐点论”和“三、四年不要买房”的建议更是在全国引起了轩然大波，引得开发商纷纷出来驳斥，企图挽回负面影响，不少老百姓则据此产生了观望心理。不久前，潘石屹抛出的“房地产企业百日内将有巨变”的论断在业内又有如一颗重磅炸弹，使人们对未来房地产市场的走势、...

汶川大地震后的反思：教学楼为什么不抗震

5月12日发生的四川省汶川县大地震造成了重大的人员伤亡和财产损失，50多万间房屋倒塌，电视画面上的场景惨不忍睹。灾难无情人有情！灾难发生后，全国、全社会迅速行动起来，温家宝总理在第一时间去了受灾地区，军队、国家各部委、各省、社会纷纷组织救援，或捐款捐物，或无偿献血，场面感人至深。一方有难，八方援助，体现了中华民族富有爱心、团结齐心的传统美德。

在地震灾害中，人员的伤亡绝大多数是由于建筑物倒塌造成的。汶川县的这次地震，震级达到7.8级，破坏力之大超过了1976年的唐山大地震。在这次特大自然灾害中，我们注意到这样一个现象，就是学校教学...

走下神坛的王石先生

   “5.12”汶川大地震发生后，在中央政府的号召和强有力的组织与领导下，全国人民迅速行动起来，有钱的出钱，有力的出力，没有钱的出血（献血），表现出了极大的凝聚力和爱心。众志成城，抗震救灾，成为国人最主要的话题和关注点。在国殇之日，除了中国的企业纷纷解囊，国际社会也普遍伸出援助之手，表达对中国地震灾区人民的同情。人们为悲惨场面哀动、为生命奇迹歌唱，为人民子弟兵的壮举和社会公众人物、普通老百姓的义举而喝彩。然而，在这个时候，也有一点不和谐的声音，让人感觉是那样的不舒服。这就是房地产界著名人士，曾经被认为是“房地产界唯一的，可以信赖的好...

现行住房保障制度的缺陷

政府经过几年的宏观调控都没有解决房价过快上涨的问题，迫使他们不得不反思自己的政策和行为，最大的进步在于他们承认了自己的调控政策存在问题和住房保障力度不足，而不是象以前那样把责任推给社会。2007年被认为是住房保障年，各级政府都加强了对住房保障问题的重视，但离建立良好的住房保障制度目标还差的很远。住房保障制度的建立能够缓解现在房地产市场中存在的某些问题，对抑制房价有一定作用，但是要说号准了楼市的病脉，那还远远没有。楼市的病脉不在住房保障方面而在于土地制度和房地产金融制度。中国的住房政策与住房保障制度也没有根本性变化，而只是落实程度提高。现行的保障性住...

土地私有化的障碍      

在政府的大力宣传和强力推动下，伴随着狂热的政治热情，人民公社化进程以非常的方式和非常的速度得以完成，虽然中央政府后来纠正了一些激进甚至荒唐的做法，但是农村土地再也没有返回到农民个人手中，而是保持了农村集体所有的公有制形式，农村土地就此完成了公有化。1982年修宪时，国家又宣布将城市土地国有化，至此，中国的土地公有化从法律角度上讲已经完成了。当初建立土地公有制是为了适应计划经济体制的，实行改革开放以后，铁板一块的土地公有制面临着挑战，为了适应市场经济要求，经过逐渐摸索和借鉴香港的经验，建立和逐步...

土地垄断与拍卖制度是房价的稳定器

土地招拍挂制度是政府全力推行的一项制度，在房地产市场，土地拍卖作为土地供应的主要方式，它的推出很大程度上改变了市场的游戏规则，对房地产市场产生了巨大影响。当初推行这项制度的初衷是为了杜绝土地交易领域普遍存在的灰色现象与腐败，将流失的收益收归国家，保证国家对土地供应的实际垄断而不仅仅是名义上的垄断。该制度在推出之初，许多专家就担忧，土地供应高度垄断加上土地拍卖方式很可能会导致房价快速上涨。土地供应垄断的制度基础是城市土地国有化以及农村集体所有土地的所有权单向转移制度。如果存在土地私有制，则政府不可能垄断土地供应。为了体现最大的...

香港房地产周期对大陆房地产市场的启示

一、香港房地产周期

自二战结束以来，香港房地产市场在波动中快速发展，经历过多次高峰与低谷的周期轮转。由于香港在土地制度、房地产管理制度、开发模式、住房保障等诸多方面具有一些相似的特征，因此，分析香港房地产周期以及发展过程中的经验教训对于大陆房地产市场有一定的启示作用。60年来，香港房地产市场大约经过了六个繁荣期及相应的低谷期。

第一个繁荣期：1946年—1950年，即二战结束至朝鲜战争爆发的这一段时间。

繁荣原因

二战结束后，经过战争破坏的香港满目疮痍，建筑物损坏严重，加上战后人口大量回迁以及因大陆内战而逃难来香港的大量人口，使得...

徐滇庆先生输掉的是尊严

最近，在地产市道冷清的情况下，北大教授徐滇庆先生和一位叫牛刀的先生关于深圳房价涨跌的打赌一事却将舆论搞得颇为热闹。关于这个赌局的报道占据了许多媒体的头条，引起了广泛关注。此事最后以徐教授公开承认赌输了并登报道歉了结。本来他们有闲心、有时间和精力打他们的赌，大家当作热闹瞧罢了，与我扯不上边，但是徐滇庆先生作为学者的特殊身份，我还是忍不住要多几句嘴。虽然没有人也没有任何法律禁止学者不能公开与人打赌，但我总觉得此事有些别扭，感觉有些象一个一贯演英雄的演员突然演小丑一样。学者虽然不是做人楷模和道德楷模，但是也应该符合社会对这个身份的正常定位。徐教授打这个赌...